Por Cecil Alfonso Botero Ballestas *
Las más recientes ‘Ideas por Cartagena‘ las he dedicado a analizar qué hacer con algunos de los lotes más interesantes de nuestra ciudad. Esta vez hablaré de un terreno que siempre ha capturado la atención de los cartageneros: Chambacú. Con cinco décadas de vida a cuestas, he sido testigo de muchas de las transformaciones que este emblemático espacio ha experimentado en los últimos tiempos.
Aunque no tengo recuerdos de su época como asentamiento informal, erradicado en 1971 antes de mi nacimiento, he visto cómo su historia se ha ido escribiendo con hitos como la presencia de las oficinas del Instituto de Crédito Territorial, el campo de misa para la visita del Papa Juan Pablo II, o su uso como estacionamiento de buses, canchas de tierra para deportes, ferias artesanales y lugar para ciudades de hierro.
La primera señal de desarrollo en la zona fue la construcción de Chambacú Edificio PH 19, conocido como Edificio Inteligente, un ambicioso proyecto que aspiraba a transformar el área con la edificación de 18 construcciones adicionales, según recuerdo, aunque estas nunca llegaron a materializarse. Posteriormente, un intento de parque urbano quedó en el olvido, cayendo rápidamente en el abandono. No fue hasta la creación del Parque Espíritu del Manglar que la zona experimentó un verdadero renacer, gracias a un esfuerzo inicial liderado por la Gobernación, que ha sido revitalizado y potenciado bajo la gestión de la actual administración distrital.
Sin embargo, el terreno no ha alcanzado todo su potencial. Entre los proyectos fallidos destaca el ambicioso plan de la Promotora Gran Velero denominado Multiplaza Real, anunciado en 2011. Este proyecto prometía transformar completamente la zona con la construcción de un gran centro comercial que incluiría 120 tiendas, acompañado de torres de oficinas, hoteles, viviendas y un puente que conectaría estratégicamente Torices con Marbella, modernizando la infraestructura vial del área. Multiplaza Real se perfilaba como un hito urbano que no solo dinamizaría la economía local, sino también como un punto de atracción turística y residencial en pleno corazón de Cartagena. Sin embargo, el proyecto fracasó por controversias relacionadas con las restricciones de altura de las edificaciones en la zona, así como por otros hechos que se comentaron en los círculos locales en aquel momento. Esta falta de concreción no solo significó una oportunidad perdida para la ciudad, sino que también dejó al terreno en su estado actual: subutilizado y sin un propósito claro.
La realidad actual
Hoy, una parte de estos lotes de aproximadamente de nueve hectáreas, ubicados frente al Centro Histórico de Cartagena y al lado de Torices, se encuentran desolados y cubiertos de maleza, un panorama que contrasta con el desarrollo que los rodea. Su estado de abandono no solo representa un desperdicio de un espacio valioso en una de las ciudades más importantes del país, sino también un foco de problemas de salud pública. La maleza y el descuido han convertido el terreno en un criadero de mosquitos transmisores de enfermedades como el dengue, además de un refugio para roedores y otros animales que pueden poner en riesgo a las comunidades cercanas. Su deterioro, además de ser un problema estético, afecta la calidad de vida de los habitantes de la zona y el potencial económico de los terrenos.
Además de su deterioro físico, los lotes enfrentan problemas financieros significativos. Varios de sus propietarios acumulan millonarias deudas por concepto del Impuesto Predial Unificado, lo que complica aún más su situación. Por ejemplo, el lote con matrícula inmobiliaria 010206780011000, cuyo impuesto figura a nombre de Promotora Gran Velero Ltda., adeuda la astronómica cifra de $23.254’750.701 hasta enero de 2025. Otro caso relevante es el lote identificado con la matrícula 010202020001000, a nombre de Promitel S.A., que arrastra una deuda de $2.194’029.550. Estas cifras evidencian no solo el abandono del terreno, sino también la falta de compromiso de sus propietarios con las obligaciones fiscales, lo que añade una carga financiera al Distrito.
Otras razones sociales que figuran con lotes a su nombre son algunas entidades del Grupo Bancolombia (que esta al día), el Inurbe (en liquidación; cuyos lotes tienen una leyenda de migración) y algunas otras personas jurídicas y naturales que si presentan saldos en mora.
La acumulación de estas deudas plantea una pregunta urgente: ¿qué se puede hacer para recuperar estos terrenos y transformarlos en un beneficio para la ciudad?
Propuestas de solución
Recuperación de activos a través del Pago de Impuestos
Una solución viable podría ser la cesión de áreas específicas de estos terrenos al Distrito como forma de saldar las deudas pendientes. Esto requeriría explorar las acciones judiciales existentes sobre los lotes y negociar acuerdos entre los propietarios, el Distrito y potenciales inversionistas privados.
Proyectos estratégicos para la ciudad
Chambacú ofrece una oportunidad única para desarrollar proyectos que impacten positivamente a Cartagena. Algunas ideas incluyen:
Centro Administrativo Distrital-CAD
Inspirado en referentes como La Alpujarra en Medellín, este ambicioso proyecto propone centralizar todas las dependencias distritales, incluyendo el despacho del Alcalde, Secretarías, institutos descentralizados, el Concejo, y entes de control como la Contraloría y la Personería. Además de optimizar la eficiencia administrativa y simplificar el acceso a los servicios por parte de la ciudadanía, la implementación de un Centro Administrativo Distrital –CAD – representaría un ahorro significativo para el Distrito al eliminar la necesidad de arrendar inmuebles para oficinas públicas. Estos ahorros, acumulados con el tiempo, podrían ser redirigidos hacia proyectos prioritarios que beneficien a la ciudad. Un aspecto clave de este proyecto sería garantizar amplias y funcionales zonas de parqueo, fundamentales para atender el flujo de funcionarios y visitantes, y para asegurar que la nueva infraestructura responda a las necesidades actuales y futuras de la comunidad.
Vía Perimetral desde Chambacú
La propuesta de un proyecto vial estratégico plantea la construcción de varios tramos de nuevas vías que conectarían la glorieta interna de Chambacú y la Calle 40 de Torices con la Marginal de Juan Angola, extendiéndose al barrio 7 de Agosto y culminando en las emblemáticas letras de Cartagena en el actual inicio de la Vía Perimetral. Esta iniciativa se proyecta como una solución integral para descongestionar el tráfico y mejorar significativamente la movilidad en una de las zonas más transitadas de la ciudad. Detallada en una columna anterior (leer: ‘Una idea por Cartagena: construyendo por etapas‘), esta propuesta no solo responde a las necesidades actuales, sino que también se anticipa a los retos venideros, como el incremento del flujo vehicular derivado de la próxima inauguración del complejo deportivo Nuevo Chambacú.
Este complejo ha suscitado algunas críticas de urbanistas, quienes destacan solo la carencia de infraestructura vial nueva en sus alrededores. Iniciar la Vía Perimetral desde Chambacú, además de aliviar la congestión, tiene el potencial de convertirse en un eje estructural clave para el desarrollo urbano y social de las comunidades circundantes, fortaleciendo la integración de estas áreas con el resto de la ciudad.
Nuevo puente vehicular entre Torices y Marbella
En reemplazo del ya anticuado puente Benjamín Herrera, este nuevo puente modernizaría la infraestructura vial de la ciudad, garantizando una conexión más eficiente entre estos dos sectores claves. La renovación no solo resolvería problemas de movilidad, sino que también se alinearía con la visión de un desarrollo urbano sostenible en la zona. Esta idea ha sido comentada en varias ocasiones por el actual burgomaestre Dumek Turbay Paz y su secretario de Infraestructura Wilmer Iriarte Restrepo.
Transformación de Torices como epicentro de desarrollo
La construcción del CAD y el nuevo puente vehicular no solo beneficiaría directamente a Chambacú, sino que también posicionaría a Torices como un nuevo epicentro de desarrollo turístico, financiero e inmobiliario en Cartagena. Este proyecto podría desencadenar un proceso de urbanización y renovación integral en la zona, atrayendo inversiones en proyectos comerciales, residenciales y de servicios. Estas iniciativas no solo dinamizarían la economía local, sino que también mejorarían significativamente la calidad de vida de sus habitantes al dotar a Torices de mejores infraestructuras y oportunidades.
Cabe destacar que La Matuna, que alguna vez fue el principal distrito financiero de la ciudad, ha experimentado un cambio notable en el uso de sus edificaciones. Los edificios que originalmente albergaban oficinas se están transformando en espacios habitacionales dedicados a alquileres de corto plazo, impulsados por el auge turístico del Centro Histórico. Este fenómeno refleja la necesidad de planificar estratégicamente un nuevo espacio que recupere y supere la función que tuvo La Matuna en su momento.
Torices, por su ubicación privilegiada y su potencial para un desarrollo de uso mixto, se presenta como la alternativa ideal para convertirse en un nuevo núcleo urbano que combine áreas residenciales, comerciales y de servicios administrativos. Este enfoque no solo permitiría suplir la función financiera que cumplió La Matuna, sino que también incentivaría la integración entre lo administrativo y lo comercial, convirtiendo a Torices en un modelo de desarrollo sostenible y adaptado a las necesidades modernas de Cartagena.
Asociación Público-Privada -APP
Un esquema de Asociación Público-Privada –APP – se presenta como una herramienta clave para financiar el desarrollo de estos proyectos sin comprometer los recursos directos del Distrito. Bajo este modelo, el inversionista privado asumiría la construcción de los metros cuadrados necesarios para el CAD, a cambio de la posibilidad de comercializar espacios adicionales destinados a oficinas, comercios o viviendas. Este enfoque permitiría movilizar capital privado hacia iniciativas de alto impacto para la ciudad, mientras el Distrito podría enfocarse en garantizar una gestión eficiente y supervisar el cumplimiento de los objetivos.
Para maximizar la viabilidad y atractivo del proyecto sería fundamental que el Distrito diseñara políticas fiscales adecuadas que fomenten la participación privada. Estas podrían incluir incentivos como períodos amplios de exención de impuestos sobre los nuevos desarrollos inmobiliarios, aplicables durante un número determinado de años. Este tipo de estímulos no solo reduciría el riesgo financiero para los inversionistas, sino que también incentivaría un mayor flujo de proyectos que contribuyan al crecimiento económico y urbanístico de Cartagena.
Además, este modelo de APP tendría efectos multiplicadores en la economía local al generar empleos directos e indirectos durante la construcción y operación de los espacios comerciales y residenciales. Asimismo, la integración de estos desarrollos en un esquema de uso mixto (combinando actividades administrativas, comerciales y habitacionales) aseguraría un aprovechamiento óptimo del suelo y fomentaría la creación de comunidades dinámicas, sostenibles y conectadas.
En este contexto, la articulación entre el sector público y privado, junto con el diseño de políticas fiscales modernas, podría posicionar a Cartagena como un ejemplo innovador de desarrollo urbano sostenible y financieramente eficiente.
Retos y beneficios
Aunque el lote tiene restricciones urbanísticas que hacen el proyecto sensible, un consenso equilibrado entre los propietarios, el Distrito y los inversionistas permitiría avanzar. Este tipo de desarrollo resolvería problemas de morosidad fiscal; transformaría un espacio subutilizado en un motor de desarrollo urbano; mejoraría los servicios distritales y la movilidad de la ciudad; impulsaría la renovación y valorización de zonas aledañas como Torices, proyectándolas como puntos de interés turístico, de servicios y residencial; y generaría ahorros sustanciales al Distrito al consolidar sus operaciones en un solo lugar, eliminando costos innecesarios de arrendamiento.
Reflexiones finales
Chambacú simboliza una deuda histórica con Cartagena, un terreno que no debería seguir siendo un espacio baldío, sino transformarse en un emblema de progreso y renovación urbana. La centralización administrativa, además de optimizar la gestión pública, permitiría generar ahorros significativos que podrían ser redirigidos hacia áreas fundamentales como la educación, la salud y la infraestructura, impulsando el desarrollo integral de la ciudad.
La verdadera cuestión no es si se debe actuar, sino cómo hacerlo de manera eficiente, inclusiva y sostenible. Cartagena necesita líderes con visión, capaces de convertir estas ideas en proyectos concretos que respondan a las necesidades de sus ciudadanos y fortalezcan el tejido urbano. Hoy, ya contamos con un líder que ha dado el primer paso con el proyecto del Nuevo Chambacú, marcando el camino hacia un futuro más prometedor para todos los cartageneros. Es el momento de avanzar con decisión y compromiso hacia esa transformación.
* Administrador de Empresas, especialista en Finanzas, Dirección Comercial, Gestión Estratégica, Direccionamiento y Seguimiento de Equipos de Trabajo; asesor en Mercadeo Relacional y Gestión Efectiva en Crecimiento de Portafolios de Clientes y en Organización de Esquemas de Control y de Trabajo en Departamentos, Secretarías e Institutos Descentralizados del sector público.
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