Por Agustín Leal Jerez *
Desde el año 2007 cuando fungíamos como asesor externo de la Secretaría de Planeación Distrital de Cartagena, varios grupos de presión de la ciudad y algunos constructores en particular venían solicitando que se autorizara, a través de una Circular, la construcción de viviendas de interés social en altura en cualquier sitio de la ciudad en donde el precio de la tierra hiciera viable el proyecto.
Ante esas insistencias se formuló la consulta ante el Ministerio de Medio Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial. La respuesta dada por la doctora Sandra Samacá, para ese entonces funcionaria del Ministerio, fue que a través de una circular no se podían expedir normas para vivienda de interés social, porque estas debían de estar acompañadas de instrumentos de gestión para su desarrollo. Y mucho menos, para variar las alturas contempladas en el correspondiente Plan de Ordenamiento Territorial.
Por ello, en el 2013 nos sorprendió la expedición de la Circular de 10 de Diciembre de 2013 por parte de la Secretaría de Planeación Distrital, que precisamente permitía este tipo de desarrollo. Pero la sorpresa mayor fueron las razones en que se fundamentaron para la expedición de la referida circular. El argumento central en que se basó dicha Secretaría para expedir ese acto administrativo fue el hecho de que, a su parecer, cuando el derogado Acuerdo 033 de 2007, que modificó de forma excepcional del Decreto 0977 de 2001 -Plan de Ordenamiento Territorial – remitió parte de la reglamentación de la Vivienda de Interés Social- VIS – al Decreto 2060 de 2007; y como este, a su vez, fue derogado por el Decreto 075 de 2013, se generó un vacío normativo en cuanto a las densidades de las viviendas Vis. Para reforzar aún más su tesis, remató diciendo que el Acuerdo 033 de 2007 omitió fijar las alturas para este tipo de viviendas.
La falacia del entramado jurídico esbozado por la Secretaría de Planeación se basa en dos aspectos: primeramente, el Acuerdo 033 de 2007 fue una modificación excepcional del POT, por lo tanto, su estudio o análisis no se puede hacer de forma independiente, como si se tratara de un acuerdo con autonomía absoluta por fuera del POT. Las modificaciones excepcionales de los planes de ordenamiento territorial son temáticas; es decir, solo modifican, aclaran o derogan las normas que expresamente se seleccionan en el documento técnico de soporte y el texto del acuerdo. Y dentro de los temas modificados en el Plan de Ordenamiento Territorial por el Acuerdo 033 de 2007 nunca se señaló que las alturas y densidades del POT se cambiaban para ninguna zona en especial en las que se encuentra divido el modelo de ocupación de las ciudad. Solo dos aspectos de la vivienda Vis se tocaron en la modificación referida: las áreas mínimas, lotes mínimos y aislamientos; y, por otro lado, se acogieron las cesiones urbanísticas que traía el Decreto 2060 de 2004, por ser más favorables a los proyectos. Pero ni en el anterior decreto, ni el Decreto 075 de 2013 que lo reemplazó, se contemplaban alturas distintas para la vivienda Vis a las señaladas en los planes de ordenamiento territorial.
Hechas estas necesarias precisiones, nos ocuparemos plenamente del tema del edificio Aquarela.
Consideramos que el proyecto Aquarela, con sus azarosas torres a pocos metros del Castillo de San Felipe, con su alta densidad poblacional en una zona con escaso espacio público y recreativo y con un número miserable de parqueaderos privados para tan alto volumen de apartamentos, es el esperpento arquitectónico más nefasto que se haya concebido en la ciudad.
Pero tenemos que reconocer que a los constructores los ampara la legítima confianza, porque a diferencia de lo que expresan los entes gubernamentales causantes de la expedición de las autorizaciones que dieron origen a su construcción, el alcance que le dio la Secretaría de Planeación Distrital y Corvivienda a la Circular del 10 de diciembre de 2013 era precisamente que se podía construir vivienda Vis en altura en cualquier sitio de la ciudad, incluso agregando requisitos para su autorización, en el sentido de que solo era permitida en los estratos 1, 2 y 3.
Cuando se hace evidente la magnitud del proyecto y el impacto que este generaría, no solo al patrimonio histórico sino a la ciudad en general, es cuando se prenden las alarmas y comienzan los organismos encargados del control urbano sobre el proyecto a rasgarse las vestiduras y tomar todo tipo de acciones posteriores al licenciamiento de las torres, cuando ya estos actos administrativos se encontraban ejecutoriados.
El Instituto de Patrimonio y Cultura Distrital -IPCC, que es el organismo encargado de conceptuar y autorizar ese tipo intervenciones urbanísticas en las zonas de influencia de los bienes de interés cultural, a través del vocero del Comité Técnico del Instituto, al señalar que el proyecto tenía una pequeña área dentro de la zona de influencia del Castillo de San Felipe, expresó a un medio escrito de la ciudad algo extremadamente curioso: “en ese punto que toca el área de influencia podría ubicarse el parqueadero o las piscinas del proyecto. Este ejercicio se ha hecho en barrios como Manga, donde se han generado situaciones similares. Los propietarios de esta obra tienen la solución, pero tienen que venir a consultarnos”. Quiere ello decir que el área de influencia del patrimonio no tiene ningún efecto predial sino únicamente geométrico. El área de influencia no afecta al predio en su totalidad, sino únicamente la parte que se encuentra comprendida dentro la distancia establecida. Con conceptos de esta naturaleza, que además es de práctica común del Comité Técnico del IPCC, sumados a los estragos del Covid-19, en un corto plazo nos quedaremos sin turismo y sin patrimonio.
Esta chabacanería se debe a la ausencia de un Plan Especial de Manejo y Protección -Pemp – que contenga la totalidad de las normas de manejo e intervención de los bienes de interés cultural de la ciudad. Y Cartagena no lo ha podido tener por culpa de la pugna entre los intereses cachacos y criollos, porque el conocido Pemp de Murallas, expedido a hurtadillas por el Ministerio de Cultura, es una farsa, ya que, sin decirnos mentiras, se expidió para tratar de frenar ex post facto la construcción del proyecto Aquarela, pero sobre su fuerza vinculante tenemos serias dudas.
A raíz de la acción popular instaurada por el Ministerio de Cultura, que suspendió la ejecución del proyecto, la Administración distrital, en cabeza de su Oficina Asesora de Jurídica del Distrito dio un giro de 180° al contestar la referida acción, el día 3 de noviembre de 2017, y con un sorprendente argumento esgrimió que la Curaduría Urbana No 1 al expedir las licencias de construcción erró en la interpretación de la Circular del 10 de diciembre de 2010, porque en ella nunca se autorizó la construcción de vivienda de interés social en altura en cualquier parte de la ciudad, y con normas del Plan de Ordenamiento Territorial, sentenció las cuatro zonas en donde se permitía la construcción de tal clase de proyectos.
Lo grave de este asunto es que, no obstante lo expresado por la Oficina Jurídica del Distrito, desde el día 3 de noviembre de 2017 la Secretaría de Planeación Distrital y Corvivienda siguieron rindiendo conceptos favorables para la construcción de vivienda Vis en altura en cualquier parte de la ciudad, en contravía a lo expresado. De igual forma, con posterioridad a esa misma fecha, Planeación Distrital ha expedido permisos para venta de esta clase de proyectos y de ocupación de los mismos. Culminando la Curaduría Urbana Distrital No. 1 con la cereza en el pastel, al expedir una licencia para vivienda Vis en altura, por fuera de las zonas referidas por la Administración distrital, el día 29 de mayo de 2020.
Concluyendo en esta parte, decimos que es muy difícil que un juez de la Republica ordene la revocatoria de las licencias de construcción del proyecto Aquarela, y por consiguiente su demolición, sin que medie indemnización a sus desarrolladores, porque el actuar de la Administración distrital ha roto todos los principios de la buena fe amparados por la Constitución Política de Colombia. Con su actuar doloso en el manejo de la interpretación normativa en detrimento del Proyecto Aquarela, y en favor de otros que se encuentran en los mismos supuestos de hecho, la Administración distrital ha fallado gravemente en la igualdad de trato bajo la cual está obligada a actuar.
Pero para quienes nos alegramos con la noticia de que muy pronto el adefesio sería demolido, por razones ajenas a lo expresado, y con base en el proceso policivo de recuperación del espacio público, se nos aguó la fiesta, porque, consultados algunos amigos peritos en estructura, es muy difícil obtener un consenso acerca de la demolición parcial o total de la torre construida, porque las opiniones técnicas están completamente divididas. Hay prestigiosos ingenieros estructuralistas que manifiestan que la torre se puede intervenir sin peligros estructurales; y otros que no.
Así las cosas, tendremos Aquarela para rato.
* Abogado, especialista en Derecho Público con experiencia en Derecho Urbanístico, Ordenamiento Territorial, Contratación Estatal y Gerencia de la Defensoría Pública, entre otros temas.
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