Por Agustín Leal Jerez *
En una columna anterior habíamos propuesto la realización de una Actuación Urbana Integral en el ordenamiento distrital como el instrumento de gestión más adecuado para sacar de la crisis al sector de la construcción, el cual presentaba caídas alarmantes en sus indicadores antes de sobrevenir el coronavirus. (leer ‘¿Quién dijo que en Cartagena no se puede hacer Vivienda de Interés Social?‘)
En esa misma oportunidad expresamos también que no estábamos de acuerdo con una modificación excepcional al Plan de Ordenamiento Territorial, porque temas como la vivienda de interés social y el desarrollo de la Zona Norte transversalizan el ordenamiento territorial y requieren recomponer todo el urbanismo distrital.
Pero ante la flaqueza del Plan de Desarrollo-2020-2023 ‘Salvemos Juntos a Cartagena’ en materia de vivienda y mecanismos de gestión del suelo, más el anuncio del cambio de modelo de ocupación, de suelo suburbano a suelo de expansión de la Zona Norte, en el programa ‘Normas de promoción del desarrollo urbano y económico de la ciudad de Cartagena’, no vemos más alternativas diferentes a la de modificar excepcionalmente el Plan de Ordenamiento Distrital por las siguientes razones:
Los objetivos, políticas y estrategias del sector vivienda contempladas en el Plan de Desarrollo 2020-2023 del alcalde Dau están diseñados para épocas normales. Toda la política pública del sector esta cimentada sobre la paquidermia e inoperancia de la Administración Pública. Experiencias amargas han vivido los constructores con este problema. Ejemplo de ello es que la ciudad lleva más de dos años sin expedir licencias de construcción de vivienda no destinada a programas de interés social, porque la Secretaría de Planeación Distrital no ha sido capaz de reglamentar las normas sobre parqueaderos. Por otro lado, la ejecución de estas políticas está sujeta a la inversión contemplada en el Plan de Desarrollo, el cual, como es bien sabido por todos menos por quienes elaboraron dicho documento, debido a los impactos del Covid-19 en las finanzas distritales no hay cómo financiarlo.
La crisis que ha venido paliando el sector de la construcción en la ciudad es una de las más graves desde la época de la hecatombe de los años 90, pero ahora, con el advenimiento de la pandemia y las secuelas que dejaría el bicho, si logramos superarlo, podrían llevar a la ruina total a muchas empresas constructoras de la ciudad, con el consabido sacrificio de mano de obra que el colapso de este rubro económico produciría si no actuamos rápido.
Una de las grandes falencias del ordenamiento territorial actual, Decreto 0977 de 2001, es la carencia de algunos mecanismos de gestión como la compensación en dinero de las cesiones urbanística, los derechos adicionales de construcción y desarrollo y la reglamentación de los espacios públicos residuales. Esto no ha permitido que se puedan captar recursos de la gestión del suelo realizada por los particulares para fortalecer el Banco de Tierras Distrital, lo que ha he hecho de este establecimiento público un órgano totalmente ineficaz.
El Plan de Desarrollo Distrital 2020-2023 presentado al Concejo, en lo tocante al capítulo de vivienda solo se ocupa de los programas institucionales de vivienda, voleando la mirada a los desarrolladores privados que son el verdadero motor de la construcción en la ciudad. No se plantea ni un solo programa de vivienda en concurrencia con particulares u otra forma de asociación público-privada que verdaderamente dé el impulso que requiere el sector en estos momentos de depresión.
Tampoco se propone un instrumento de gestión idóneo para habilitar suelo urbano para la construcción de vivienda de interés social, como un macroproyecto o actuación urbana integral que abarque la mayor parte del suelo distrital, sino que deja en manos de Corvivienda la elaboración y/o participación en un plan parcial y la ejecución de un documento técnico de soporte para identificar suelos para vivienda de interés social y prioritario, siendo que ya la Secretaría de Planeación Distrital ha señalado hasta la saciedad las cuatro zonas establecidas por el Plan de Ordenamiento Territorial para construir dichas viviendas.
Pero las cosas se vuelven aún peor si analizamos que los limitados programas de vivienda contemplados en el Plan se encuentran todos financiados con recursos de libre destinación, que es el componente presupuestal de los ingresos distritales que más se va a contraer por efectos económicos de la pandemia.
Ante estas perspectivas se hace necesario impulsar una modificación excepcional del Plan de Ordenamiento Territorial con el fin de dinamizar el desarrollo urbano en la Zona Norte, remover las talanqueras actuales que impiden los desarrollos inmobiliarios en la ciudad e impulsar, en asocio con el sector privado, la construcción de vivienda de interés social y prioritaria con los debidos instrumentos urbanísticos para que se absorban los impactos negativos que estos proyectos producen en movilidad, espacio público y equipamientos urbanos.
La construcción no se puede parar en la ciudad mientras pensamos formular un Plan de Ordenamiento para el año 2030, que por razones que son de dominio público se tomaría dos años en realizar. En las actuales circunstancias de sofocamiento económico a que nos ha conducido la pandemia, el mediano plazo es la meta.
Después de equilibrar las cargas nos sentaremos inmediatamente a pensar en el fututo y la ciudad que soñamos. Hacernos ilusiones en la precariedad del momento, bajo las limitaciones de recursos económicos y humanos que afronta la Secretaría de Planeación Distrital para formular el nuevo Plan de Ordenamiento Territorial, o desarrollar los instrumentos de gestión del suelo adecuados para sacar de la crisis al sector inmobiliario, sería pedirle peras al olmo.
* Abogado, especialista en Derecho Público con experiencia en Derecho Urbanístico, Ordenamiento Territorial, Contratación Estatal y Gerencia de la Defensoría Pública, entre otros temas.
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