¿Reinventar la industria de la construcción?

“Tierra, no temas; alégrate y gózate, porque Jehová hará grandes cosas”: Joel, 2-21 RV

Por Agustín Leal Jerez *

Aunque todavía es prematuro anunciar que la curva del coronavirus se aplanó y que comienza el fin de la horrible noche, todo parece indicar que la incidencia de esta pandemia en el país va a ser mucho menor que la pronosticada.

Estamos casi seguros que para el mes de junio de este año en Colombia la pandemia habrá llegado a su fin. Obvio, si el gobierno es capaz de mantener a las personas en sus casas. Celebramos el anuncio del gobierno local de disponer de $20 mil millones para ese propósito.

La tarea epopéyica del Gobierno Nacional y local es volver a arrancar la economía. Nadie desconoce que en Cartagena el sector de la construcción juega un papel trascendental en el motor económico que dinamiza la ciudad, especialmente en la generación de empleo. El advenimiento de la pandemia nos tomó con los pantalones abajo; en más de un 40% se había deprimido el sector por dos problemas fundamentales: la falta de una política pública de ordenamiento territorial para hacer competitivo el sector y el deterioro en el poder adquisitivo de los estratos 4, 5 y 6 en el país y a nivel global.

En cuanto a las políticas públicas de ordenamiento territorial es una vergüenza que desde hace dos años no se expida una licencia para construcción en los estratos arribas señalados porque las normas sobre parqueaderos existentes en la actualidad son absurdas desde el punto de vista de la rentabilidad de los proyectos e inaplicables jurídicamente, como lo demostramos en la ponencia que llevamos al conversatorio programado por la Sociedad de Arquitectos de la Ciudad. El otro problema es que no hemos sido capaces de organizar la construcción de vivienda de interés social en una ciudad con un déficit en el sector que ronda las 60 mil viviendas, porque la Secretaría de Planeación Distrital y la Empresa de Desarrollo Urbano de Bolívar -Edurbe – olvidaron sus objetivos misionales y se dedicaron a otras cosas más triviales y rentables a los intereses de quienes las han regentado.

Pero tampoco el sector ha innovado mucho, excepción hecha de algunos proyectos de diseños de Viviendas de Interés Social -VIP – y Serena del Mar que han planteado otros conceptos. Los demás se han nutrido del atractivo turístico de la ciudad y su gran opción como segunda vivienda. Los últimos proyectos que se estaban vendiendo en la Cartagena antes de la pandemia son apartamentos y apartahoteles turísticos, con la sorpresa de que no tienen normas específicas para su construcción en el ordenamiento urbanístico local, como debería ser, sino que se construyen con normas más exigentes en cuanto a unidades básicas mínimas, parqueaderos e índices de construcción. Los resultados son obvios: precios más altos que la media nacional.

Pensamos que la construcción de vivienda, apartamentos y apartahoteles como valor agregado a la demanda turística va tomar mucho tiempo en recuperarse. El impacto que ha vivido el turista y sus operadores, así como los habitantes de los lugares turísticos, ha sido muy fuerte y va a tardar mucho tiempo para que la gente se olvide de esta pesadilla; sobre todo, las personas de la tercera edad, que constituyen una cifra no despreciable del sector y quienes son los que más adquieren segunda vivienda.

Ante este panorama, tenemos que repensar la demanda interna de vivienda, y para ello existe un solo camino: las tipo VIS y de Vivienda de Interés Prioritario -VIP.

Sin perder de vista la construcción de vivienda para los estratos 4, 5, y 6 que solo requiere de parte del Distrito -Secretaría de Planeación – una simple acción: reglamentar los parqueaderos, debemos pensar en una gran operación urbana para reactivar la construcción de viviendas Vis y VIP en la ciudad. Podría decirse que, en medio del deterioro del poquito empleo de calidad que tenemos, esto sería una locura, pero no es cierto. Y no lo es porque si algo ha evidenciado la crisis del coronavirus es lo erradas que han estado las políticas de vivienda en el país. En Colombia, en donde más del 60% de su población vive de la informalidad, no se pueden exigir requisitos para adquirir vivienda que aún la mayoría de trabajadores formales e independientes no lo cumplen. La población más golpeada por la crisis de la pandemia ha sido la de los trabajadores informales y hacia ella debe dirigirse el grueso de las políticas públicas. En tratándose del acceso a la vivienda, con respeto a mejor opinión, no vemos otra alternativa para esta población que la continuidad del programa de vivienda gratuita y el leasing habitacional, pero este último a través de la banca pública, en donde no se exijan los requisitos incumplibles que ha establecido el sector financiero privado para acceder a los créditos de este tipo.

Nos anticipamos a lo que podría ser la nueva política de vivienda en el país porque las que se han expedido para reactivar la economía antes del Covid-19 se han desaprovechado porque el Distrito no fue capaz de preparar el territorio para explotar de estas políticas, las cuales, dicho sea de paso, no han sido de poca monta: aumento del subsidio a la tasa de interés, acumulación de subsidios gubernamentales con los de las cajas de compensación, valor especial de las viviendas VIS y VIP en los planes de renovación urbana; y para el caso de Cartagena, precio de valor excepcional para la construcción de estas viviendas en cualquier tratamiento urbanístico que oscila entre los 150 salarios mínimos mensuales para la vivienda VIS y 90 salarios mínimos mensuales para las VIP. Haciendo un cálculo grosso modo con un valor esperado, entre la preventa y la entrega a dos años de las viviendas, podríamos estar hablando de unidades que superarían los 150 millones para el primer caso y los 90 millones para el segundo. Todas ellas con los beneficios antes señalados. Lo que ha perdido Cartagena por la indolencia de sus dirigentes no es de poca monta.

En una de nuestras columnas pasadas planteamos que sí es posible construir vivienda de interés social en la ciudad, si somos capaces de escoger los instrumentos de gestión del suelo adecuados. Hablamos del papel fundamental que ejercerían Edurbe y el Distrito en estos proyectos. Hoy agregamos que el sector de la construcción y los organismos que lo agrupan deben participar activa y conjuntamente con el Distrito en la búsqueda de soluciones para solventar la crisis económica que golpearía al sector si no somos capaces de articular una política de vivienda adecuada en Cartagena. La normatividad vigente permite este tipo de concurrencia entre la administración pública y los particulares para desarrollar grandes porciones del territorio. Inclusive, permitiendo que los particulares aporten los fondos para expropiar los bienes que se requieren para el desarrollo de los proyectos, si se diere el caso.

Invitamos a todos los constructores de la ciudad, los gremios que los agrupan y a la Administración distrital, para que una vez se termine el confinamiento nos sentarnos a explorar los caminos para la reactivación de la construcción en Cartagena.

A los amigos constructores y a los grandes grupos que tenemos el honor de prestarles nuestros servicios, les advertimos, muy respetuosamente, que la empresa que no se adapte a construir vivienda de interés social por los próximos cinco años podría desaparecer del mercado fácilmente.

* Abogado, especialista en Derecho Público con experiencia en Derecho Urbanístico, Ordenamiento Territorial, Contratación Estatal y Gerencia de la Defensoría Pública, entre otros temas.

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