Participación en plusvalía en el Distrito de Cartagena: ficción o realidad

Por Agustín Leal Jerez *

La participación en plusvalía es un instrumento de financiación del territorio, que consiste en el derecho que tiene el municipio o distrito de participar del incremento que se genera sobre el valor del suelo debido a la implementación de acciones urbanísticas, tales como: cambios de uso del suelo; incorporación de suelo rural a suelo suburbano o de expansión, mayor aprovechamiento en la construcción u ocupación y construcción de una obra pública.

La finalidad que tiene este tributo es repartir los beneficios que genera la gestión del suelo de una porción del territorio a toda la ciudad, o a sus sectores más deprimidos. En la ciudad de Cartagena la participación en plusvalía se inauguró con la expedición del Acuerdo Distrital No. 20 de 2004.

Pero esta participación nació muerta porque, aunque se pretendió liquidar y cobrar el efecto plusvalía generado en el Plan de Ordenamiento Territorial del 2001 en el año 2008, cuando a quien escribe esta nota se me asignó esa tarea por parte del gobierno de Judith Pinedo, a pocos días de expedido el decreto de liquidación del tributo el Consejo de Estado, en un caso similar en Bogotá, se pronunció manifestando que para que fuera posible su cobro los hechos generadores de plusvalía debían ser concomitantes con su adopción como tributo por parte de los Concejos municipales y distritales. En nuestro caso, la plusvalía se generó por el Plan de Ordenamiento Territorial, Decreto 0977 de 2001, y el Acuerdo de adopción del tributo se expendió posteriormente en el año 2004. Es decir, quedamos con las bases llenas.

A partir del año 2004 hasta la fecha, la participación en plusvalía en el Distrito es una realidad exigible sobre cualquier acción urbanística que genere uno de los beneficios arriba señalados, porque así los dicen las normas vigentes del Distrito, especialmente el Acuerdo No. 041 de 2006, modificado por los acuerdos 025 de 2016 y 013 de 2019. Las tarifas vigentes para su cobro son:

Desde el año 2004 hasta la fecha, aunque no ha habido reformas o ajustes al Plan de Ordenamiento Territorial, la Administración ha realizado acciones urbanísticas a través de Circulares de Planeación Distrital que, para nuestro concepto, generan el efecto plusvalía.

La Circular No. 1 de 2006 por mayor aprovechamiento del suelo por incremento en las alturas permitidas en las actividades turísticas, residencial RC y RD en La Boquilla, las cuales pasaron de permitir seis pisos a 12 pisos en promedio. Con este instrumento se da inicio al desarrollo de la zona con la construcción de la generación de los edificios Morros y el moderno hotel Las Américas.

El Acuerdo 033 de 2007, recientemente declarado nulo, por incorporación de suelo rural a suelo de expansión. Durante el tiempo que estuvo vigente se consolidaron con su normativo cinco planes parciales: dos en suelo de expansión urbana y tres en suelo de expansión industrial. En todos estos instrumentos de planeación se indicaron las áreas beneficiarias de plusvalía.

La modificación de la Circular 2 de 2004, a través del oficio EXT-0F-0034394-2013, que introdujo un mayor abrochamiento por cambio de zonificación de RA y RB a RC en gran parte de la avenida Pedro de Heredia, Transversal 54, Crisanto Luque y el sistema vial Campestre- San Fernando.

La Circular del 10 de diciembre de 2013, o circular Aquarela, que liberó las alturas para la construcción de vivienda de interés social e incrementó el aprovechamiento en los índices de ocupación y construcción para la vivienda de interés social en el Distrito. Todas las construcciones de vivienda de interés social en altura, de iniciativa privada, que se ha construido con posterioridad a esta circular son sujetos pasivos del cobro de este tributo. Igualmente todas aquellas construcciones ejecutadas en el Triángulo de Desarrollo Social que hicieron uso de los beneficios de esta acción urbanística.

La Circular No. 1 de 2014, por mayor aprovechamiento económico al considerar que los parqueaderos y las áreas no habitables de las edificaciones no hacen parte del índice de construcción.

Consideramos, abusando un poco de nuestra experiencia, que el cálculo de la participación en plusvalía dejada de cobrar hasta la fecha en el Distrito superaría los $15 mil millones. Dinero suficiente para hacer un mejoramiento integral en una parte amplia de la Zona Suroriental.

* Abogado, especialista en Derecho Público con experiencia en Derecho Urbanístico, Ordenamiento Territorial, Contratación Estatal y Gerencia de la Defensoría Pública, entre otros temas.

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