Para conservar el patrimonio se requiere compensar

Por Emilio Rafael Molina Barboza *

El ordenamiento del territorio puede llegar a implicar la imposición de restricciones que limiten derechos de construcción y desarrollo de determinados predios o inmuebles, es decir la imposición de un conjunto de obligaciones sobre un inmueble que conlleven a que el uso de la propiedad se encuentre en beneficio de toda la comunidad, de tal manera que se garantice la participación del propietario en la organización de una ciudad.

Dichas restricciones derivadas del ordenamiento territorial sobre el uso de la propiedad inmueble se convierten en cargas urbanísticas atribuidas a su propietario, y que, si bien se encuentran justificadas en el interés general, naturalmente, deben ser compensadas para lograr una distribución equitativa de los costos y beneficios.  

Este es el caso, por ejemplo, de aquellas áreas o inmuebles a los que se les asignó el tratamiento de conservación. Me explico: se entiende por tratamiento de conservación aquellas determinaciones establecidas en el Plan de Ordenamiento Territorial que por razones ambientales, históricas o arquitectónicas, limitan la transformación física de áreas de un territorio o de inmuebles en particular, tal como ocurre con los bienes inmuebles declarados de interés cultural, ya sean estos Centros Históricos o viviendas, edificaciones religiosas o institucionales, entre otras, y sus respectivas áreas de influencia, a los cuales se les limita su desarrollo a fin de garantizar la debida conservación de sus valores históricos o arquitectónicos.    

Para compensar esta carga urbanística impuesta sobre los Bienes de Interés Cultural y sus áreas de influencia se prevén mecanismos como la Transferencia de Derechos de Construcción y Desarrollo, y de forma alternativa o complementaria la asimilación de los inmuebles a los estratos 1 o 2 para efectos del pago del impuesto predial y la asignación de Tarifas Reducidas de Impuesto Predial.

Particularmente, el mecanismo de compensación de Transferencia de Derechos de Construcción y Desarrollo resulta ser muy interesante y atractivo, consiste en la posibilidad de trasladar (vender) el potencial de construcción de un inmueble con tratamiento de conservación urbanística a un predio ubicado en una zona receptora establecida en el Plan de Ordenamiento Territorial, que se encuentre interesado en ello para desarrollarse de forma adicional a lo que la norma urbanística le permitiría inicialmente.  

Este mecanismo se presenta como un mecanismo de compensación que realmente garantiza una igualdad espacial, asegurando la posibilidad de que el propietario a quien se le ha impuesto la obligación de conservar su inmueble, para el interés de la comunidad, pueda encontrar en las mismas normas urbanísticas la forma de equiparar los costos que la conservación implica.

Lastimosamente, este mecanismo de compensación al igual que otros instrumentos de gestión y financiación del desarrollo urbano previstos en la ley, no han sido utilizados y explotados como se debería por muchos municipios y distritos a quienes les correspondería adoptarlos en sus Planes de Ordenamiento Territorial, si realmente quisieran optimizar la utilización de su territorio y además garantizar los derechos de aquellos propietarios a los cuales se les han impuesto cargas urbanísticas cuyo costo requiere de adecuados sistemas de compensación.

En Cartagena la falta de adecuados sistemas de compensación que permitan asegurar la conservación de los valores históricos, o arquitectónicos de los Bienes de Interés Cultural puede conllevar a que tendencialmente los residentes tradicionales se vean obligados a vender sus viviendas a otras personas que, tal vez, pueden sostener el inmueble pero que no cuentan con la identidad cultural que le da verdadera vida al patrimonio inmueble; o también puede implicar que los residentes se olviden de los usos asignados al inmueble, para terminar desarrollando actividades comerciales que le permitan sostenerlo a pesar de que con ello se pueda poner en riesgo su conservación.

Como vemos, aprovechar los instrumentos que establece la ley para precisar sistemas de compensación por aplicación del tratamiento de conservación se convierte en una necesidad para que ciudades como nuestra Cartagena estimulen la conservación del patrimonio cultural inmueble y para ello nos conviene pensar más allá de la sola asimilación de estrato como mecanismo de compensación, que es lo que hasta ahora venimos haciendo. 

* Abogado, especialista en Derecho Urbano, Docente Catedrático, asesor y consultor legal

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