Entramado para construir edificios sin licencia, mucho más que una trampa mortal – I

Por Carlos Ardila González

Dos semanas después de que se desplomara un edificio de por lo menos seis niveles, que se construía sin licencia en un lugar donde el máximo permitido es de cuatro pisos y un altillo, dejando un doloroso saldo de 21 obreros muertos y 22 heridos, las autoridades aún no tienen claras las razones por las cuales colapsaron las estructuras de la edificación.

Lo que sí ha podido establecerse es que un porcentaje demasiado alto de las construcciones que se adelantaron recientemente en las tres Localidades de Cartagena, o que actualmente se llevan a cabo, no contaron ni cuentan con la debida licencia.

Además, que para las autoridades parecería ser claro que los directos culpables de la tragedia de Blas de Lezo son sus constructores: los hermanos Quiroz, y que también son responsables, por omisión, los funcionarios entre cuyos deberes están los de vigilancia y control a las construcciones en Cartagena. En uno y otro caso, la Fiscalía y la Procuraduría adelantan las respectivas investigaciones.

Pero también se ha establecido que, más allá del drama que de manera directa padecen 43 familias, y del dolor que aún embarga a una ciudad que todavía no se repone del impacto causado por la tragedia, lo que ha quedado al descubierto es la existencia de un complejo entramado que ha ocasionado un perjuicio irreparable a la ciudad.

Solo cuando culminen las investigaciones que realizan los órganos de control los jueces, de imputarse cargos, podrían determinar las responsabilidades individuales de los servidores públicos que de una u otra manera hacen o han hecho parte de ese entramado.

No obstante, mientras ello ocurre, este portal se ha dado a la tarea de buscar respuestas a los múltiples interrogantes que han surgido, para lo cual tocó las puertas de varios constructores y de funcionarios y exfuncionarios de la Secretaría de Planeación, de la Oficina de Control Urbano del Distrito y de varias Notarías, así como de abogados de diversas especialidades.

Con lo que dichas fuentes informaron a este reportero construimos un cuadro de preguntas y respuestas. Y en esta primera entrega, la pregunta que desarrollamos es: ¿cómo es posible que los apartamentos de un edificio construido sin licencia se legalicen y sean vendidos sin problema?

Ese interrogante ya fue respondido en nuestra nota ‘Construcción de edificio de seis pisos sin licencia, apenas la punta de un iceberg’, donde señalamos que se hacía amparándose en una norma: el Artículo 64 del Decreto 1469 de 2010, que permite que “el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente para expedir licencias de construcción”, reconozca la existencia de las construcciones ejecutadas sin haber contado las debidas licencias.

Lo que no se dice en la nota es que, en la mayoría de los casos, las solicitudes se realizan sin haber transcurrido los cinco años que como mínimo establece la norma para que el curador pueda hacer dicho reconocimiento, y el modo de hacerlo es mediante una declaración jurada del propietario del inmueble, y de varios testigos falsos, en la que se manifiesta bajo la gravedad del juramento que la construcción tiene más de cinco años, sin tenerlos, con lo que los declarantes estarían incurriendo en un delito.

Tampoco se dice que, en casos que los órganismos de control pueden fácilmente determinar, muchas veces estos reconocimientos se hicieron antes de terminarse la obra.

Ni se indica que, a pesar de que en cada acto de reconocimiento “los curadores urbanos deberán informar a las autoridades que ejerzan el control urbanístico de las solicitudes de reconocimiento de construcciones que les sean presentadas, a fin de que ellas adelanten los procedimientos e impongan las sanciones del caso”, los constructores violan todo tipo de norma sin que se conozca una sola sanción.

Este medio tuvo acceso a una Resolución de Reconocimiento en la cual se establece que el predio sobre el cual se construyó el edificio no cumple con el área mínima y frente de lote para un multifamiliar en esta actividad residencial, que debe ser de 600 metros cuadrados y frente de 20 metros lineales; el predio solo contaba con un área de 96,32 metros cuadrados y un frente de 7 metros lineales. Tampoco cumple con el retiro de antejardín (debió ser de 7 metros y fue solo de 2,5 metros). Ni cumple con el retiro posterior que es de cero metros lineales, y debe ser de 7 metros. Ni tiene estacionamientos y debe tener cuatro. Y debe tener ascensor, pero no lo tiene. En fin, fueron decenas de claras violaciones a las normas pero, finalmente, el edificio fue reconocido y, que se sepa, su propietario no recibió ningún tipo de sanción (ver Resolución).

De acuerdo con lo revelado por varias de las fuentes, el negocio es construir sin licencia para poder elevar las edificaciones mucho más allá de lo permitido en cada zona de la ciudad. “Como el caso de Blas de Lezo, en casi toda la ciudad se han construido edificios de ocho y nueve pisos cuando el POT (Plan de Ordenamiento Territorial) establece solo cuatro, y además violando otras normas como la obligación de construir parqueaderos y ascensores, cocinas, baños y alcobas con unos tamaños mínimos y dejar unos retiros determinados, entre otros”, señaló una de ellas.

La reportería adelantada por Revista Metro nos lleva a concluir que, al margen de lo que resulte de las investigaciones que llevan a cabo la Fiscalía y la Procuraduría, o eventualmente por estas mismas, si se quiere establecer el grado de responsabilidad de los funcionarios que intervienen en todo el proceso de control y vigilancia a las construcciones debe indagarse a profundidad lo que viene dándose en algunas Curadurías, Notarías y Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos con los reconocimientos.

Es “esta figura la que utilizan constructores inescrupulosos y servidores venales para legalizar lo torcido una vez terminada la obra, ya que las unidades familiares deben venderse y para ello hay que adelantar trámites ante Notarías y Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos. “En estos organismos se escuchan cuentos nada santos en los que las falsas licencias, los testimonios de vecinos avalando la antigüedad y otras tramoyas abundan”, publicó sobre el tema el reconocido arquitecto Germán Fonseca Castillo (leer columna ‘La ambición rompió el saco’).

De acuerdo con varias de las fuentes consultadas, dos hechos más deben llevar a profundizar en el análisis del papel de servidores públicos adscritos a varias Curadurías, Notarías y Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos. “El uno es que en las Notarías se protocolizan los Reglamentos de Propiedad Horizontal de los edificios que se vendan bajo este régimen, y estos deben corresponder con exactitud a lo que finalmente se construyó, incluidos los correspondientes planos; ¿cómo puede entonces legalizarse lo ilegal?”, manifestó un reconocido constructor.

“Y el otro”, agregó”, es que las Curadurías y las Notarías están en línea, lo que significa que debería ser imposible que se metan goles, pero es algo que ocurre con demasiada frecuencia”.

Las consecuencias de las ‘violaciones reconocidas’

Las fuentes consultadas para esta nota coincidieron en señalar que, además de la exposición a tragedias como la sucedida el pasado 27 de abril, ya que en los edificios que se construyen sin licencia es muy posible que se utilicen materiales de baja calidad, por carecer de verdadero control por parte de las autoridades competentes, a la ciudad se le causa un grave daño en materia de movilidad, ya que al no construirse los parqueaderos a que están obligados las calles son convertidas en estaciomientos, con las consecuencias ya conocidas.

Contexto:

Construcción de edificio de seis pisos sin licencia, apenas la punta de un iceberg

– Drásticas sanciones a culpables de tragedia en Blas de Lezo, la unánime petición de todos

– Tragedia en Blas de Lezo destapa existencia de una ‘Curaduría’ fantasma en Cartagena

– Construyen estación de servicio en Bocagrande no obstante estar prohibido explícitamente en el POT

– Gobierno y sociedad civil, a unirse ante el latente riesgo de una avalancha en Cartagena

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